Instytucjonalne uwarunkowania determinujące proces wyceny nieruchomości w Polsce

Abstract

W trakcie przeprowadzania procesu określania wartości, rzeczoznawca majątkowy mierzy się z szeregiem problemów wymagających rozwiązania, aby wycena nieruchomości była zgodna z przepisami prawa i wytycznymi metodycznymi, a określona w operacie szacunkowym wartość jak najbardziej dokładna. Duża część problemów ma podłoże instytucjonalne i jest możliwa do wyeliminowania poprzez odpowiednie zmiany systemowe. Obecnie jakość wycen nieruchomości, rozumiana zarówno przez pryzmat wypełnienia obowiązków nakładanych przez przepisy prawa odnośnie procesu wyceny, jak i dokładność wyniku, zależy w znacznym stopniu od sposobu postępowania konkretnego rzeczoznawcy majątkowego: jego wiedzy, doświadczenia, zaangażowania, dokładności, umiejętności analizy i rozwiązywania problemów, a także przestrzegania zasad etyki zawodowej. Z drugiej strony, sposób postępowania pojedynczych rzeczoznawców, a w szczególności jakość i dokładność sporządzanych przez nich operatów szacunkowych, ma wpływ na postrzeganie całego środowiska zawodowego. Niska jakość przekłada się na brak zaufania klientów oraz generuje niepotrzebne koszty transakcyjne. W praktyce, wyniki pracy rzeczoznawcy majątkowego mają istotny wpływ na rynek nieruchomości, a poprzez to także na gospodarkę. Motywem podjęcia tematyki związanej z uwarunkowaniami procesu wyceny nieruchomości były przede wszystkim własne obserwacje z pracy w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego i wynikająca z tego chęć weryfikacji oryginalności i znaczenia własnych rozważań w kontekście naukowym i praktycznym. Celem głównym pracy było zidentyfikowanie czynników instytucjonalnych zmniejszających dokładność wycen nieruchomości, a także wskazanie rozwiązań systemowych, które pozwoliłyby na usprawnienie procesu wyceny i zmniejszyły niedokładność wyniku. Podjęta problematyka badawcza odnosi się do zagadnień niezwykle istotnych, nie tylko z punktu widzenia rozważań naukowych, ale również praktyki gospodarczej.

During the process of estimating the valuc, the property appraiser faces a number of problems that need to be solved so that the property valuation is compliant with the law and methodological guidelines, and the value specified in the appraisal report is as accurate as possible. A large part of the problems has an institutional background and can be eliminated through appropriate systemic changes. Currently, the quality of real estate valuations, understood both in terms of compliance with the obligations imposed by law regarding the valuation process, and the accuracy of the result, depends to a large extent on the way of working of a particular property appraiser: his knowledge, experience, commitment, accuracy, ability to analyze and solve problems, and compliance with the rules of professional ethics. On the other hand, the conduct of individual appraisers, and in particular the quality and accuracy of their appraisal reports, has an impact on the perception of the entire professional environment. Poor quality translates into a lack of customer trust and generates unnecessary transaction costs. In practice, the results of the work of a property appraiser have a significant impact on the real estate market, and thus also on the economy. The considerations of this paper focus on institutional factors determining the real estate valuation process and their impact on the accuracy of real estate valuations in Poland.