Przekształcenia terenów poprzemysłowych na funkcje usługowe w planowaniu przestrzennym - wybrane aspekty na przykładzie Starogardu Gdańskiego

Abstract

Przekształcenia terenów poprzemysłowych to proces mający znaczący wpływ na struktury miast ze względu na stosunkowo duże powierzchnie tych terenów w odniesieniu do skali małych miast. Rewitalizacja tych terenów wymaga opracowania dokumentów planistycznych takich jak studia, koncepcje analizujące całościowo obszary miast. Niestety najczęściej opracowywane są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (mpzp) dla poszczególnych kwartałów czy wręcz działek celem przeprowadzenia procesów budowlanych. Inwestorem dla takich terenów w małych miastach są coraz częściej zarządcy i deweloperzy centrów handlowych, z zamiarem realizacji monofunkcyjnych obszarów usługowych. Istotnym aspektem jest realizacja przestrzeni pseudopublicznych, stanowiących konkurencję dla przestrzeni faktycznie publicznych małych miast. Przykładem takich przekształceń jest proces sprzedaży i przebudowy terenów po zakładach produkcyjnych i farmaceutycznych położonych w bezpośrednim sąsiedztwie śródmieścia Starogardu Gdańskiego. Dyskusja nad koncepcją zagospodarowania tych terenów trwa od prawie 10 lat. Pierwsze koncepcje zawierały szeroki program wielofunkcyjny, ale podczas konsultacji z inwestorami przy udziale samorządu lokalnego program ten był systematycznie okrajany i ostatecznie przybrał formę daleką od początkowych idei i założeń. W przypadku Starogardu Gdańskiego udało się zabezpieczyć w prawie lokalnym jedynie konieczne do realizacji inwestycje dodatkowe poprzedzające budowę galerii handlowych, częściowe dopuszczenie wielofunkcyjności i wymagane urządzenie (skromnych w skali) przestrzeni publicznych.

Post - industrial areas in small cities can be relatively large, and thus the trans - formation of these areas significantly influences these cities’ urban structure. Thus, during the revitalization of such areas, the city as a whole needs to be taken into consideration when drawing up planning (zoning) documents and carrying out required studies. Unfortunately, the documents typically used in planning process are local spatial plans for individuals d istricts or even for single parcels of land designated as construction sites. In the case of post - industrial areas in small cities, the investors are most often developers and management corporations involved in building and operating malls, whose aim is t o create monofunctional service sites. The emergence of such “pseudo - public” areas is a key aspect of this issue, as they compete for space with the actual public sphere in small cities. An example of such a transformation is the sale and subsequent re - dev elopment of an area previously occupied by manufacturing plants and pharmaceutical factories, located in the immediate vicinity of Starogard Gdański. Discussions on how to develop this area have been ongoing for almost a decade. Initially, a broad, multifu nctional programme was drawn up, but during consultations with investors mediated by the local government, the program was systematically reduced and ultimately evolved into something that differed greatly from the initial plans and ideas. In the case of S tarogard Gdański, the only aspect of development guided by local law has been the need to carry out additional investments during the construction of malls to allow for partial multifunctionality and the construction of required infrastructure (limited i n scope) in the surrounding public space